Twee regimes, totaal verschillende rechten
Als je in Nederland bedrijfsruimte huurt, val je juridisch onder één van twee artikelen van Boek 7 BW:
- Artikel 7:290 BW — middenstandsbedrijfsruimte (winkels, horeca, ambacht met publieksverkoop)
- Artikel 7:230a BW — overige bedrijfsruimte (kantoren, opslag, ateliers zonder publieksdeur)
De gevolgen voor jou als huurder zijn aanzienlijk.
Wat valt onder 7:290?
- Detailhandel (kledingwinkels, supermarkten)
- Horeca (cafés, restaurants, ijssalons)
- Ambachtsbedrijven met publieke ruimte (kapper, schoenmaker, fotograaf)
- Hotels
De wet beschermt deze huurders sterk. Je krijgt onder andere:
- Een wettelijke huurtermijn van 5 + 5 jaar (eerste vijf jaar nauwelijks opzegbaar door de verhuurder).
- Huurprijsherziening mogelijk via de kantonrechter na vijf jaar (op basis van vergelijkbare panden).
- Recht op schadeloosstelling bij beëindiging na meer dan vijf jaar — soms tonnen waard.
Wat valt onder 7:230a?
- Kantoren
- Opslagruimtes / loodsen
- Praktijkruimtes (advocaat, accountant, fysiotherapeut zonder loket)
- Productieruimtes
Hier is de wet aanzienlijk flexibeler voor de verhuurder. Geen vaste 5+5 termijn, makkelijkere opzegging, geen recht op schadeloosstelling.
De grijze gebieden
Wat als een fysiotherapeut een wachtkamer met receptie heeft? Of een advocaat een klantloket opent? Rechtspraak laat zien dat de feitelijke inrichting en het publieksbezoek doorslaggevend zijn — niet wat in het contract staat.
> Een belangrijk arrest: HR 22 oktober 1999, NJ 2000/209 — het ging om een fysiotherapeut die ondanks een loket onder 7:230a viel omdat de patiënten via afspraak kwamen, niet als publiek.
Praktisch advies
- Bepaal vóór ondertekening welk regime van toepassing is.
- Laat een huurrechtjurist de overeenkomst controleren — kost €350–€700, bespaart vaak duizenden.
- Onderhandel over renovatieclausules en breakopties — deze zijn vaak harder dan het wettelijke kader.
Heb je een specifieke vraag over een huurovereenkomst? Neem contact op met ons commerciële team.